每经记者：陈利 每经编辑：魏文艺
2023年，是房地产市场供求关系发生重大变化的一年，楼市政策环境已接近十年来最宽松阶段。
这一年，整个市场经历了先热后冷再热的曲线变化。在第一季度迎来开门红后，第二季度迅速降温，并一直持续到10月，此后热度重新回升，最终呈现“翘尾行情”。
同时，各城市之间的商品房成交情况也在日益分化。中指研究院数据显示，2023年，一线城市新建商品住宅成交面积同比增长约4%，二线、三四线代表城市累计成交面积同比分别下降4%、12%。
价格方面，据中指研究院数据，2023年全国百城新房价格累计涨幅0.27%。得益于8月多地出台楼市优化举措、“金九银十”部分改善型项目入市，从9月起，百城新房价格环比呈微幅上涨态势。但相比新房，二手房市场虽然出现多城成交量同比上升，但价格却面临下滑压力，2023年百城二手房价格累计下跌3.53%。
新房市场复苏持续性不足
“复苏持续性不足”是2023年新房市场的重要特征之一。
据国家统计局数据，2023年全国商品房销售面积111735万平方米，同比下降8.5%，其中住宅销售面积下降8.2%；商品房销售额116622亿元，同比下降6.5%，其中住宅销售额下降6.0%。
来源：国家统计局
另据克而瑞地产研究数据，2023年120个重点城市楼市呈现“脉冲式”复苏：先是3-4月政策调整带来了一波刚性需求、刚性改善需求集中释放；而后9-10月，随着“认房不认贷”、核心一二线城市松绑限购等政策落地，市场又迎来一轮短暂复苏。
然而，不同能级城市的表现不尽相同。
中指研究院报告显示，2023年1月-11月，一线城市新建商品住宅累计销售面积同比增长，二线、三四线城市均同比下降。一线城市新建商品住宅月均成交67万平方米，同比增长约3%，其中上海、广州累计销售面积同比增长10.9%和1.3%，北京、深圳累计销售面积下降，深圳同比下降11.1%；二线城市月均成交面积46万平方米，同比下降2.3%；三四线城市月均成交面积16万平方米，同比下降约10%。
此外，房企供货能力、供货意愿不足。据中指研究院监测，50个代表城市2023年商品住宅批准上市面积同比下降超10%，月均批准上市面积约1600万平方米，同比下降约11%，供给端表现整体偏弱。而在供需均走弱的背景下，重点50城整体表现供小于求。据初步统计，2023年，50个代表城市商品住宅月均新增供应约1600万平方米，同期月均成交面积为1955万平方米，销供比为1.22，高于2022年水平。
来源：中指研究院
不过需要指出的是，2023年狭义库存持续回落，四季度小幅微增但仍处于阶段性底部。据克而瑞监测，截至2023年11月末，百城商品住宅库存量达51852万平方米，环比微增2%，同比下降13%。从去化周期变动来看，一线城市达18.8个月环比持平；二线城市环比下降；三四线去化周期已突破36个月，创2019年以来新高，去化风险显现。
价格方面，受改善性购房需求支撑的一线和强二三线城市房价相对稳定，而内陆弱二三线城市房价出现较大回调。
具体来看，一线城市及长三角、珠三角城市占据房价高点。如上海商品住宅成交均价超过6万元/平方米，同比上涨5%；北京、厦门、东莞、苏州等居民改善性购房需求依旧旺盛的城市，房价同比均有不同幅度上涨。而深圳、杭州、南京等受推盘结构和成交转淡等影响，房价出现下跌。
中指研究院预计，2024年一线城市新房销售面积或继续稳中有增，不同二线城市之间将会有不同的市场表现。杭州、成都、西安等城市新房销售规模有望保持高位；南昌、武汉、郑州等城市库存去化承压，短期市场走出底部或仍需要时间；福州、天津等城市库存去化压力较大，市场调整态势短期内尚难改善；三四线城市新房销售规模将延续下行态势。
不过，在克而瑞看来，2024年楼市成交总量规模仍将回落，预期延续筑底。“从全年走势来看，大概率延续2023年脉冲式复苏，传统的‘金三银四’‘金九银十’或将迎来小波段向好行情，但持续性不足。”
多城二手房成交量创新高
相较于新房市场成交量的下降，二手房则是另一番景象。
诸葛数据研究中心统计显示，2023年重点10城二手住宅成交约77.43万套，同比上涨31.47%，创近五年新高。其中，佛山二手房成交量同比上涨高达69.18%，而青岛、成都、南京、无锡、深圳、大连等城市同比上涨幅度也超过了30%，成交热度远超去2022年。
此外，2023年二手房成交金额及成交套数TOP20城市中，上海、北京、成都占据成交量及成交金额双榜单前三，上海、北京分别以9570.7亿元、8737.8亿元排前两位，分别较上年上涨23.6%、16.2%；成都以3743.8亿元排在第三，成交套数上则位于榜首，二手房市场延续活跃状态。
具体来看，来自成都住建局的公开数据显示，2023年成都二手房成交量首次超过20万套，达到22.1万套，同比增长68%。二手房与新房市场的份额差距进一步扩大，新房占比仅约39.8%。这已是成都二手房成交量连续两年超过新房。
“刚需客群是成都二手房购买的主力。”贝壳研究院成都分院指出，2023年成都二手房成交平均面积为92平方米，相比2022年仅上涨了2.22%，新房、二手房总价差首次突破百万元，“买新”更加依赖于“卖旧”，而交易结构也从局部存量转到全面存量化时代。
尽管成都二手房成交量创下了新高，但价格却在一路下行。国家统计局数据显示，12月成都二手住宅销售价格环比下降1.5%，这已是成都二手房价连续6个月下跌。但与2022年同期相比，仍有0.5%的增长，成为全国70个城市中二手房价格唯一同比上涨的城市。
“‘认房不认贷’新政以及首付比例、房贷利率下调促进购房需求释放，由于部分新房存在交付风险，更多购房者将目光转向二手房，因而二手房成交比重进一步上升。”诸葛找房分析指出，二手房成交规模靠前的主要为重点一二线城市，并且多数城市的二手房成交量同比呈现上涨态势。
不过，也有二线城市的二手房成交增长动力相对不足。如厦门2023年二手房成交套数及成交金额双双下滑，同比降幅分别为10.1%、41.7%。
事实上，在2023年上半年全国多个城市二手房市场回暖之际，厦门的二手房市场就一直处于较为低迷的状态。据厦门市住房保障和房屋管理局数据，2023上半年厦门二手房成交12000套，不到2021年上半年成交量的一半，排近五年倒数第二位。
而根据诸葛数据研究中心建立的市场情绪指数模型，厦门二手房市场情绪指数2023年以来几乎呈现持续下降态势，自9月份起进入市场低迷区间，10月情绪指数降至-0.88，市场情绪有待提振。尽管去年厦门也在逐渐对局部限购限售政策进行松绑，二手房成交量随之有一定上升，但整体情况仍不及2022年同期成交水平。
城市间房地产投资分化
在投资端，从中指研究院数据监测来看，2023年全国300城宅地市场仍然偏冷。
尽管在2023年的最后一个月全国土地市场出现积极变化，当月宅地成交规划建筑面积14710.76万平方米，环比增加141%，出现“翘尾”行情。但从全年情况来看，2023年全国300城共推出住宅用地规划建筑面积62805.62万平方米，同比下降19.61%；共成交住宅用地规划建筑面积49384.95万平方米，同比下降20.82%，成交绝对规模为近十年最低位。
来自国家统计局的数据也显示，2023年，全国房地产开发投资110913亿元，比上年下降9.6%；其中，住宅投资83820亿元，下降9.3%。
来源：国家统计局
具体到城市，中指研究院监测显示，在300城中，2023年宅地成交金额排名前10的城市是上海、杭州、北京、广州、成都、南京、西安、苏州、武汉和常州，分别约为2202亿元、1780亿元、1741亿元、1180亿元、1136亿元、1134亿元、937亿元、909亿元、800亿元和650亿元。除北京外，其余9城的宅地成交金额均有不同程度下降。宅地成交金额破千亿元的有上海、杭州、北京、广州、成都和南京等6座城市。而2022年，宅地成交金额破千亿元的有7城，还包括西安。
虽然2023年西安土地市场延续上一年度态势，成交量价规模持续下滑。根据中指研究院监测，2023年西安共推出199宗房地产开发用地，规划建面共计2208.94万平方米，同比下降27.66%；其中143宗住宅用地，规划建面共计1779.26万平方米，同比下降21.45%，成交139宗住宅用地，总规划建筑面积共计1686.74万平方米，同比下滑7.09%。
为了进一步刺激土地市场，2023年西安施行了预出让清单、逐步取消了地价上限等限制，但仍然出现区域分化现象，房企在热点区域争抢地块的趋势越发明显。
事实上，不仅是西安，2023年多个重点城市也针对土拍政策和规则进行了优化。
如重点城市推出拟出让地块清单公布制度，土地出让更加灵活，出让频次增加，供地节奏更加常态化，为房企提供了更多摸排和研判时间。同时，多地陆续跟进取消地价上限，截至目前，22个集中供地城市中已有18个城市落实相关政策。
取消地价上限后，部分城市优质地块土拍升温，包括济南、合肥、成都、广州等热点城市的核心地块先后拍出高溢价。如2023年10月30日，济南成交的10宗土地中就有3宗溢价率超50%；2023年11月2日，合肥一宗地块溢价率达45%，成交楼面价18716元/平方米，刷新城市单价最高纪录；2023年12月29日，广州成功出让的1宗地成交溢价率达59%，成交楼面价75760元/平方米，同样刷新当地单价最高纪录。
来源：中指研究院
对此，中指研究院分析师孟新增向每经记者表示，高溢价率或高楼面价地块仅是少数。“一方面解除地价上限后，部分城市竞自持、竞配建、竞现房等环节亦相继退出，地块优质度较之前有所提高；另一方面，当前房企拿地普遍采取‘精准投资’策略，核心地块竞拍意愿强。”
不过，2023年各线城市供应和成交规模都有不同程度下降，其中三四线城市降幅最为明显。具体来看，一线城市、二线城市和三四线城市宅地供应面积同比分别下降13.2%、16.69%和21.64%；成交面积同比分别下降21.75%、15.03%和23.93%。
“2023年，一线、二线、三四线城市热度分化明显，房企投资继续向核心优势城市聚集，重点城市供地计划完成率相较于2022年明显提高，在八成左右。”
中指研究院土地市场研究负责人张凯分析认为，2024年土拍市场整体仍将缩量，而其中大部分减量将由三四线城市承担，核心城市仍能维持当前的规模。同时，市场分化仍将加剧，房企对于北京、上海市场判断高度一致，下沉市场只有结构性拿地机会。“由于绝大部分核心城市放开了土拍溢价率上限，2024年土拍出价能力将严重依赖于房企的产品力和成本力。”
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